Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 - Những điểm mới nổi bật có hiệu lực từ 01/01/2025

Sáng ngày 18/1 tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2024. Luật Đất đai năm 2024 sẽ có nhiều điểm mới mang tính đột phá, cụ thể như sau:

1. Quyền và trách nhiệm của Nhà nước được quy định cụ thể hơn

Điều 15 quy định trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Nhà nước cũng có trách nhiệm: Tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn, trợ giúp pháp lý theo quy định của pháp luật cho người sử dụng đất trong việc thực hiện chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính về đất đai, khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai…

2. Nới lỏng quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Với mong muốn thúc đẩy tăng trưởng đầu tư và thu hút kiều hối từ công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài vào trong nước. Luật Đất đai 2024 nới một số quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt nam định cư ở nước ngoài tại Điều 28 như sau: Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự. Được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao…

3. Cho phép các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời

Khoản 9 Điều 60 quy định: Quy hoạch sử dụng đất các cấp được lập đồng thời; quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được quyết định, phê duyệt trước quy hoạch cấp thấp hơn. Khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch thời kỳ mới chưa được cấp có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì tiếp tục thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất chưa thực hiện hết đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

4. Bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Về thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái định cư, Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, các dự án mà Nhà nước thu hồi trong trường hợp này phải là các dự án:

- Xây dựng công trình công cộng;

- Xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp;

- Các trường hợp khác, bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như: nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách.

Ngoài ra, cụ thể tại Điều 79 Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung thêm 4 trường hợp sau vào diện nhà nước thu hồi: Dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; dự án tái định cư; dự án lấn biển để sử dụng vào các mục đích phát triển kinh tế - xã hội.

5. Quy định điều kiện thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Luật Đất đai (sửa đổi) quy định điều kiện để thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại như sau: Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong trường hợp thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng…

6. Loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Điểm b khoản 1 Điều 127 Luật đất đai (sửa đổi) quy định: Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.

Người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.

7. Các trường hợp giao đất phải thông qua đấu giá đấu giá

Về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu và các trường hợp phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, quy định thể các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18 của Trung ương.

Các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án phải thực hiện đấu giá sau: 

1. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn mà được HĐND cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

2.  Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 79 (Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) và không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

8. Các trường hợp bị hủy kết quả trúng thầu

Khoản 8 Điều 136 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu. Nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong trường hợp quá thời hạn 6 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà nhà đầu tư không ứng đủ vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy kết quả trúng đấu thầu.

9. Cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ mà không vi phạm pháp luật về đất đai

Trừ các trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền, các trường hợp sau đây sẽ được xem là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai. 

Tại Điều 138 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 18/12/1980, được xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật Đất đai 2024 thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật 2024 thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đối với thửa đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.

10.  Bỏ khung giá đất, Bảng giá đất được cập nhật hằng năm

Một trong những quy định đặc biệt mang tính đột phá của Luật Đất đai 2024 đó là việc bỏ quy định về khung giá đất. Ngoài ra quy định về bảng giá đất cũng có thay đổi khi Luật Đất đai 2013 quy định 5 năm một lần tuy nhiên để thể chế hóa Nghị quyết số 18/NQ-TW và trên cơ sở thống nhất giữa các cơ quan, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định ban hành bảng giá đất hằng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất. Luật 2024 cũng quy định UBND tỉnh có trách nhiệm trình HĐND quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm tiếp theo hoặc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm và giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm bảng giá đất sẽ được cập nhật phù hợp với thực tế.

11. Các phương pháp định giá đất

Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất: Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Các phương pháp định giá đất bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Như vậy với phương pháp định giá đất theo thị trường, việc bồi thường khi thu hồi đất sẽ được đảm bảo công bằng hơn cũng như hoàn thiện cơ chế thu thuế nhằm tránh tình trạng thỏa thuận giá thấp hơn giá trong hợp đồng nhằm trốn thuế như trước đây. 

Trên là một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2024. Luật Đất đai năm 2024 sẽ có hiệu lực pháp luật từ ngày 01 tháng 01 năm 2025.

――――――――

Nếu còn thắc mắc, hoặc cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ:

CÔNG TY LUẬT CILAF & PARTNERS

Address: 234 Ngô Thì Nhậm, P. An Khánh, Q. Ninh Kiều, TP. Cần Thơ

Phone: 0706.68.78.68

Mail: contact@cilaf.vn

Website: www.cilaf.vn

Hoặc inbox trực tiếp qua Fanpage

Facebook: Công ty Luật Cilaf & Partners

Link: https://www.facebook.com/cilaf.vn

Zalo OA: zalo.me/2884625428758109382