04 điểm mới về kinh doanh bất động sản kể từ ngày 01/3/2022

Ngày 06/01/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và sẽ có hiệu lực kể từ 01/3/2022, thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Theo đó, Nghị định 02/2022/NĐ-CP với một số điểm mới nổi bật sau:

1. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Căn cứ theo Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có 03 nhóm điều kiện:

(i) Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật (Trong trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật, nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.)

(ii) Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản)

(iii) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP cũng đã loại bỏ quy định vốn pháp định tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP, đồng thời bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy mô sử dụng đất, cụ thể:

- Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

- Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Như vậy, Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã làm rõ điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đất đai cũng như những quy định mới của Luật Đầu tư 2020. Trước đây, Nghị định 76/2015/NĐ-CP chỉ quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tối thiểu 20 tỉ đồng và căn cứ để xác định mức vốn pháp định này.

Tóm lại, điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP có những điểm khác biệt sau:

	Nghị định số 02/2022/NĐ-CP	Nghị định số 76/2015/NĐ-CP
Phải thành lập doanh nghiệp	Đều quy định phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy quy mô nhỏ, không thường xuyên
Vốn pháp định	Bỏ quy định về vốn pháp định để phù hợp với Luật Đầu tư năm 2020	Quy định vốn pháp định là không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, quy định về vốn pháp định không được áp dụng kể từ ngày 01/01/2021.
Công khai thông tin	Ban hành quy định mới	Không quy định
Điều kiện về vốn của tổ chức, cá nhân được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án	Ban hành quy định mới	Không quy định

2. Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Đây là điểm mới được ghi nhận trong Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Theo đó, đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau: (i) có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (ii) không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; (iii) không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau: (i) có giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng); (ii) không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; (iii) quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) trong thời hạn sử dụng đất (còn thời hạn sử dụng đất).

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau: (i) có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng với trường hợp phải có giấy phép, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án., nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; (ii) trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

3. Bắt buộc áp dụng mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định

Theo đó, Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định rõ việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP thay vì để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng như quy định tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Cụ thể, các mẫu hợp đồng bắt buộc áp dụng bao gồm:

Danh sách các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản mới theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP
Mẫu số 01	Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ chung cư
Mẫu số 02	Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú
Mẫu số 03	Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở riêng lẻ
Mẫu số 04	Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà, công trình xây dựng
Mẫu số 05	Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng
Mẫu số 06	Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Mẫu số 07	Hợp đồng cho thuê/cho thuê lại quyền sử dụng đất
Mẫu số 08	Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản

4. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

Cụ thể, tại Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn phải đảm bảo các điều kiện:

- Không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định (Trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết).

- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.

- Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi chuyển nhượng hợp đồng, để cụ thể hoá các quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Đầu tư 2020, và phải đáp ứng nguyên tắc chuyển nhượng theo quy định tại Điều 9 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Như vậy, chỉ những dự án được chấp thuận nhà đầu tư (theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020 thì áp dụng quy định của pháp luật về đầu tư khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Các dự án đã được cấp Quyết định chủ trương đầu tư, Quyết định đầu tư, Văn bản chấp thuận đầu tư hoặc các giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương theo quy định của pháp luật đầu tư trước đây (Luật Đầu tư 2005, Luật Đầu tư 2014…) hoặc các dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu mà không thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, sẽ áp dụng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản khi có hoạt động chuyển nhượng dự án. Quy định này phù hợp và thống nhất với khoản Điều 46 của Luật Đầu tư 2020, đảm bảo tính tách bạch, rõ ràng về các trường hợp chuyển nhượng Dự án sẽ áp dụng theo quy định của Luật Đầu tư; và các trường hợp sẽ áp dụng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày 01/3/2022 và thay thế Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

#legalunews #tintucphaply #cilaf

————————

Nếu còn thắc mắc, hoặc cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ:

CÔNG TY LUẬT CILAF & PARTNERS

Address: 88 Nguyễn Đệ, P. An Thới, Q. Bình Thủy, TP. Cần Thơ.

Phone: 0706.68.78.68

Mail: contact@cilaf.vn

Website: www.cilaf.vn

Hoặc inbox trực tiếp qua Fanpage

Facebook: Công ty Luật Cilaf & Partners

Link: https://www.facebook.com/cilaf.vn