QUY ĐỊNH VỀ BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO THÔNG TƯ 61/2024/TT-NHNN

Vào ngày 31/12/2024, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư số 61/2024/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng, thay thế Thông tư số 11/2022/TT-NHNN ngày 30/09/2022. Thông tư mới sẽ có hiệu lực từ ngày 01/04/2024, trong đó quy định một số nội dung mới về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

1. Điều kiện được cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại khoản 1 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN, ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được quyền xem xét, quyết định cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho chủ đầu tư khi đáp ứng những điều kiện sau:

- Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư 61/2024/TT-NHNN (trừ trường hợp ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng), cụ thể gồm:

+ Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật;

+ Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp;

+ Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

+ Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không được bảo lãnh cho nghĩa vụ thanh toán trái phiếu của các doanh nghiệp phát hành với mục đích: cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành; góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác và tăng quy mô vốn hoạt động.

- Chủ đầu tư đã nhận được văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

2. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ vào quy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN có thể thấy trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm 4 bước như sau:

Bước 1: Quyết định cấp bảo lãnh

Ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh, dựa trên đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng.

Bước 2: Ký kết thỏa thuận cấp bảo lãnh

Thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa bên bảo lãnh và chủ đầu tư phải tuân thủ theo quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư 61/2024/TT-NHNN.

Bước 3: Phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh

Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh nêu trên, bên bảo lãnh phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho chủ đầu tư để chủ đầu tư gửi bản sao cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Theo khoản 13 Điều 3 Thông tư 61/2024/TT-NHNN, văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh là văn bản cam kết của bên bảo lãnh với chủ đầu tư khẳng định bên bảo lãnh sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua lựa chọn có bảo lãnh thuộc dự án của chủ đầu tư được bên bảo lãnh chấp thuận bảo lãnh quy định tại thỏa thuận cấp bảo lãnh.

Bước 4: Phát hành thư bảo lãnh cho bên mua

Sau khi hợp đồng mua, thuê mua được ký (trong đó quy định rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư), chủ đầu tư gửi hợp đồng cho bên bảo lãnh để đề nghị phát hành thư bảo lãnh cho bên mua. Bên bảo lãnh sẽ căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, thỏa thuận cấp bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho chủ đầu tư để cung cấp cho bên mua.

3. Thời hạn hiệu lực của thỏa thuận cấp bảo lãnh, văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh và thư bảo lãnh:

Dựa theo quy định tại các khoản 3, 4, 5 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN, thời hạn hiệu lực của thỏa thuận cấp bảo lãnh, văn bản cam kết phát hành bảo lãnh và thư bảo lãnh được xác định như sau:

    - Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua chấm dứt và mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với bên bảo lãnh theo thỏa thuận cấp bảo lãnh đã hoàn thành, trừ trường hợp các bên thỏa thuận chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn.

    - Văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi hoàn thành việc phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hoặc khi thỏa thuận cấp bảo lãnh hết hiệu lực (tùy thuộc thời điểm nào xảy ra trước).

    - Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư 61/2024/TT-NHNN. Trường hợp bên bảo lãnh và chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.

    Trên đây là một số điểm đáng lưu ý về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh tại Thông tư 61/2024/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/04/2025.

――――――――

Để được tư vấn vui lòng liên hệ:

CÔNG TY LUẬT CiLAF & PARTNERS

Address: 234 Ngô Thì Nhậm, P. An Khánh, Q. Ninh Kiều, TP. Cần Thơ

Phone: 0706.68.78.68

Mail: contact@cilaf.vn   

Website: www.cilaf.vn

Hoặc inbox trực tiếp qua Fanpage

Facebook: Công ty Luật Cilaf & Partners

Link: https://www.facebook.com/cilaf.vn

Zalo OA: zalo.me/2884625428758109382