NGHỊ ĐỊNH 281/2026/NĐ-CP: DOANH NGHIỆP CẦN ĐỐI CHIẾU NGAY HIỆN TRẠNG ĐẤT VỚI HỒ SƠ PHÁP LÝ

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP, sửa đổi Nghị định 123/2024/NĐ-CP, điều chỉnh cơ chế xác định hành vi, biện pháp khắc phục hậu quả và thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính về đất đai. Cilaf & Partners xin tổng hợp các nội dung trọng yếu để Quý khách hàng kịp thời rà soát trước ngày 31/8/2026.

1. NHỮNG THAY ĐỔI ĐÁNG CHÚ Ý

●    Bổ sung Điều 3a về nguyên tắc xác định hành vi: quy định cách áp dụng mức phạt đối với đơn vị hành chính đặc khu và xác định vợ chồng có chung quyền sử dụng đất được xử phạt như một cá nhân.

●    Mở rộng biện pháp khắc phục hậu quả: có thể buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất hoặc mốc địa giới; buộc thực hiện lại thủ tục hành chính; buộc nộp lại giấy tờ bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch hoặc giấy tờ giả đã sử dụng.

●    Tăng thẩm quyền xử phạt tại cấp xã: cho phép phạt tiền đến 250 triệu đồng, đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn có thời hạn 03 tháng và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo thẩm quyền.

●    Điều chỉnh hoạt động dịch vụ đất đai: bãi bỏ một số hành vi và hình thức xử phạt bổ sung liên quan đến điều kiện của cá nhân, tổ chức tư vấn giá đất, điều tra đánh giá đất, quy hoạch sử dụng đất và đào tạo nghiệp vụ giá đất.

●    Bổ sung ngoại lệ về đăng ký biến động: không xử phạt trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai 2024, theo phạm vi quy định mới.

2. TÁC ĐỘNG TRỰC TIẾP ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP

●    Đất sử dụng ngoài ranh hoặc sai hiện trạng: nguy cơ bị buộc khôi phục hiện trạng, ảnh hưởng dây chuyền đến giấy phép xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy và điều kiện vận hành.

●    Biến động chưa đăng ký: chuyển nhượng, góp vốn, thay đổi tài sản gắn liền với đất, đổi tên hoặc thay đổi thông tin dự án cần được kiểm tra để xác định nghĩa vụ đăng ký.

●    Hồ sơ có sai lệch: tài liệu tẩy xóa, sửa chữa hoặc không thống nhất giữa bản đồ, hợp đồng, giấy chứng nhận và hiện trạng có thể kéo theo nghĩa vụ nộp lại và thực hiện lại thủ tục.

●    Giao dịch M&A và tài trợ vốn: vi phạm đất đai chưa xử lý có thể làm giảm giá trị tài sản, cản trở điều kiện giải ngân, chuyển nhượng hoặc cấp phép dự án.

3. CILAF KHUYẾN NGHỊ HÀNH ĐỘNG TRƯỚC 31/8/2026

●    Đo và đối chiếu ranh giới: so sánh hiện trạng sử dụng với mốc giới, bản đồ địa chính, trích đo và hồ sơ giao/thuê đất; lập biên bản xử lý mọi phần diện tích ngoài ranh.

●    Kiểm tra mục đích và thời hạn sử dụng: đối chiếu hoạt động thực tế với mục đích, hình thức sử dụng, thời hạn và nghĩa vụ tài chính trên hồ sơ pháp lý.

●    Rà soát biến động: lập danh sách giao dịch, thay đổi thông tin, tài sản gắn liền với đất và thay đổi dự án chưa đăng ký hoặc chưa cập nhật.

●    Kiểm tra tính nhất quán của hồ sơ: đối chiếu số thửa, tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ, tên chủ thể, tài sản và giấy phép; tuyệt đối không sử dụng tài liệu bị sửa chữa ngoài trình tự hợp pháp.

●    Tích hợp vào thẩm định giao dịch: bổ sung checklist xử phạt đất đai vào thẩm định pháp lý dự án, M&A, thuê đất, thế chấp và đầu tư xây dựng.

Nghị định 281/2026/NĐ-CP mở rộng biện pháp khắc phục hậu quả và tăng thẩm quyền xử phạt tại cấp xã; chi phí lớn nhất đối với doanh nghiệp có thể không nằm ở tiền phạt mà ở nghĩa vụ khôi phục hiện trạng hoặc thực hiện lại thủ tục. Bản tin này chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý cụ thể. Vui lòng liên hệ Cilaf & Partners để được tư vấn chi tiết theo từng trường hợp cụ thể.

CÔNG TY LUẬT CILAF & PARTNERS

Hãng luật chuyên tư vấn pháp lý đầu tư, kinh doanh cho doanh nghiệp tại Cần Thơ & Mekong. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, đồng hành cùng khách hàng cập nhật kịp thời các quy định pháp luật mới nhằm phát hiện, ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp.

 www.cilaf.vn ✉ contact@cilaf.vn
☎ 0918 185 518 - 0706 687 868
Lầu 1, số 41 Cách Mạng Tháng Tám, P. Cái Khế, TP. Cần Thơ